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2019-05-05 16:15:56

公司 | 52亿元拿单价地王 滨江回归杭州大本营

中房报 记者 高欣 | 上海报道

杭州房地产市场的热度,在土地端便可一览无余。

4月16日,杭州又举行了一场火热的土地拍卖,主城区挂出了包括望江新城、牛田、笕桥、三里亭等板块的7幅土地,起拍总价就达到99亿元。最终,在一番“厮杀”过后,杭州单日成交土地126亿元,并有两大板块的地价被刷新。

整场土地拍卖中,最吸引眼球的要数突破望江新城板块地价纪录的杭政储出[2019]12号望江单元SC0402-R21-08地块。4月16日早上9时30分,望江地块以楼面地价34872.34元/平方米起拍,随后短短20分钟内,地块在经历34轮报价后进入投报自持比例环节,直到自持比例达到22%成交。

该地块最终的成交总价为52亿元,楼面地价达到45325.75元/平方米,溢价率30%。忽略不计自持、配建等要求,望江地块的楼面地价已是杭州历史上楼面单价第二高的土地。若将22%的自持比例折算成楼面地价,望江地块的实际楼面地价将达到约52000元/平方米,超过绿城2016年3月拿下的潮鸣地块,刷新杭州单价地王纪录。

这一次拿下杭州新单价地王的仍然是杭州本土房企,但主角变成了滨江集团。

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拿地王、“做老大”

不同于滨江以往保守、低调的作风,这次一举拿下杭州的新单价地王让滨江声名大噪。

从土地来看,此次滨江获取的望江地块作为杭州的传统豪宅区位置优势十分明显。地块东侧是滨江金地·御品项目,滨江在自家项目旁再添土地储备,无疑是其未来形成合力,扩大市场影响力的阳谋。对比滨江金地·御品项目所在地块的拿地价格和条件,望江地块虽然楼面地价每平方米高出近1万元,但无需配建公租房,更有利于开发纯豪宅项目,且地块体量较大,利于滨江一次性储备更多货值。

滨江集团方面告诉中国房地产报记者:“望江地块本身资源稀缺,在滨江手中能被打造成为未来城市的又一个高端标志性项目。项目中22%的自持部分将按照土地合同要求来严格执行。”此前就有报道称,滨江集团董事长戚金兴对于这块土地抱着必拿的决心,对投资部门的指示更是“没有上限”。

除了不计代价的在杭拿地, 2018年滨江更是夺下了杭州市场“老大”的位置,全年实现销售金额314.5亿元。滨江掉头“杀”回杭州的动作已昭然若揭。

在2015年以前,滨江一直专注在杭州本土发展,随着房地产企业全国化布局的展开,滨江也顺势作出改变,自2015年在上海宝山区拿地开始,迈出了全国化布局的第一步。到2016年滨江制定了以上海为主战场、杭州为根据地、其他城市游击战的战略。2017年,滨江将区域战略布局调整为“三点一面”。即杭州、上海、深圳为城市三点,长三角富裕城市为面,形成以深圳为主战场,上海为次战场,杭州为根据地的战略布局。

在那两年中,杭州在滨江战略布局中保持着“根据地”的位置,新拓展的方向剑指一线城市。然而,滨江在深圳、上海的主次战场并未像戚金兴所想象的那样为他带来明显的业绩增长。与此同时,滨江在杭州大本营的市场地位也不断被新涌入的竞争对手动摇。

进退两难之间,滨江选择转身回到杭州。从滨江集团2018年年报数据可见,当期滨江集团实现营业收入211.15亿元,与上年同期相比增长53.3%。这其中杭州地区的营业收入高达191.78亿元,占到了总量的90.83%。土地储备方面,在2018年滨江集团26处新增土地项目中,有12处位于杭州,23处位于浙江省内。

据滨江集团方面透露:“滨江集团2019年制定的区域布局战略为‘聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、关注粤港澳和中西部’”。很明显,原来出现在战略中的深圳和上海市场已经被退居次位。

本次拿地王,更像是滨江重回杭州“做老大”的宣言。滨江集团也直言回复中国房地产报记者:“杭州作为滨江集团的大本营,公司需要保持在杭州市场NO.1的市场地位。”

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“二刷”千亿

在杭州“做老大”是滨江重新出发的战略,但单一城市布局是否能够支撑起滨江的“千亿梦想”还尚无定论。

按照此前的规划,滨江在2018年预计将会达到千亿元业绩规模。可临近年底,戚金兴却决定自踩刹车暂缓千亿计划,最终实现850.1亿元销售额。按照滨江集团的说法,公司始终把企业做强放在第一位,在保证安全运营的前提下,再考虑规模做大。

而戚金兴也在接受中国房地产报记者采访时表示,2018年市场出现的一些调整对于部分城市产生了影响,未来的市场究竟是下行、平行抑或是上行,都还不能确定。在具有诸多不确定的情况下,稳健的发展才能让企业拥有更好的生存能力。

除了晋级千亿元规模的波折,在持续扩张的过程中,一直以稳健著称的滨江也在发生微妙的变化。

一直以来,滨江集团的有息负债都处于行业倒数水平,2016年底,滨江的净负债率为-14%,2017年底,净负债率为-4%。但从2017年开始滨江采取了适度增加负债的战略,直到2018年底,净负债率增至98.06%。截至2018年末,滨江集团的负债合计682.38亿元,与上年同期相比增长了244亿元,资产负债率77.94%。其中有息负债为261.29亿元,有息资产负债率达到35.6%。

滨江集团对此回应称,负债上升主要是公司规模扩大融资有所增加,虽然有息负债有所增加,但总体上看,公司财务稳健性仍属于稳健有守。此外,频繁拿地也在增加滨江集团的资金压力。“随着公司规模的扩张,2018年购买商品、接受劳务支付的现金较2017年增加。经营活动产生的现金净流出主要是购买土地、增加土地储备及支付土地保证金等。2019年公司将通过销售回笼资金,实现更好的平衡。”滨江集团方面表示。

戚金兴曾表示:“2019年我们要‘平飞’,因此我们会把土地资金投入严格控制在现金流回笼的50%~70%。为了弥补2018年没能实现千亿的遗憾,滨江要在2019年拿下千亿目标,同时希望能够保持全国房企排名30名之内的行业水平。”

(此文刊于中国房地产报4月29日06版 责任编辑  徐妍)

稿源:pk10七码计划群  作者:Admin

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